目前市場的非標(biāo)準(zhǔn)清單（市場清單）日趨流行，房地產(chǎn)開發(fā)商更是清一色的模擬清單。如今又是一年招投標(biāo)季，本文將繼續(xù)和大家一起探討非標(biāo)準(zhǔn)清單中招標(biāo)人與投標(biāo)人之間的“博弈”，幫助大家避開雷區(qū)，將招投標(biāo)利益最大化。
暗藏陷阱
某項(xiàng)目設(shè)計(jì)尚未最后完成，開發(fā)商為節(jié)省工期，于是招標(biāo)前置，實(shí)行模擬清單——單價(jià)包干招標(biāo)。合同中明確指出：項(xiàng)目分兩個(gè)標(biāo)段，兩個(gè)標(biāo)段的高層、多層、地庫、商業(yè)等的搭配面積、體量基本接近，具體棟號(hào)劃分待圖紙完善后招標(biāo)人根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)調(diào)整。
招標(biāo)文件規(guī)定，參與投標(biāo)的公司必須同時(shí)投兩個(gè)標(biāo)段，但“兼投不兼中”，投標(biāo)人只能中其中的一個(gè)標(biāo)段。項(xiàng)目共有由六家公司參與投標(biāo)，最后業(yè)主選擇了最低標(biāo)價(jià)的兩家公司分別中標(biāo)一標(biāo)段（公司甲）和二標(biāo)段（公司乙）。
陷阱生效，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
一個(gè)多月后圖紙出齊，簽訂合同時(shí)，發(fā)包人將本屬于二標(biāo)段的另外3棟樓，約2.10萬m²劃分至一標(biāo)段。對(duì)一標(biāo)段而言，相當(dāng)于比原中標(biāo)的面積增加≈20%。此時(shí)才發(fā)現(xiàn)，投標(biāo)文件中的那句“圖紙完善后招標(biāo)人根據(jù)實(shí)際情況有權(quán)調(diào)整，在合同中明確”就是個(gè)陷阱。一標(biāo)段的公司甲當(dāng)然不同意：
1、模擬清單，圖紙不全，面積存在誤差不可避免，調(diào)整也屬于正常，個(gè)別樓棟因施工平面布置出現(xiàn)沖克打架，做調(diào)整也屬正常，但多棟樓調(diào)整的做法顯然不合理。如是施工平面布置原因，發(fā)包人為何不把一標(biāo)段移到二標(biāo)段？
2、發(fā)包人不把高價(jià)的一標(biāo)段移到低價(jià)的二標(biāo)段，是因?yàn)橐粯?biāo)段的報(bào)價(jià)水平比公司乙的二標(biāo)段低了≈2.5%，以住宅樓1700元/m²為計(jì)，發(fā)包人轉(zhuǎn)移2.1萬m²工程，相當(dāng)于減少了1700 × 2.5% × 21000 ≈ 90萬的成本，認(rèn)為發(fā)包人有惡意風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的。
到底是否“惡意風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”，不得而知，也不能輕易下結(jié)論。但無論是什么，這種只可意味不可言傳的東西均不能擺在桌面明說。公司甲遂以調(diào)整過大（增加20%的面積），超出中標(biāo)人承受能力為由拒絕，并提出：如必須增加，則進(jìn)行重新核價(jià)。
發(fā)包人“順理成章”地給出了事先已在合同里設(shè)置好的條款：
a、標(biāo)段調(diào)整招標(biāo)文件有此說明，整棟樓調(diào)整也屬調(diào)整范疇，發(fā)包人的做法沒有超出招標(biāo)文件約定；
b、合同中有對(duì)應(yīng)清單項(xiàng)，按合同約定“項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容與合同約定之工程項(xiàng)目相同，按合同已有之單價(jià)計(jì)算，變更價(jià)款只是工作量的增減變化引起”，承包人要求重新核價(jià)的要求不予采納。
背后深意
如果利潤豐厚，你會(huì)拒絕嗎？答案不言自明。其實(shí)，公司甲拒絕的背后更是有苦難言，這場博弈中，公司甲明顯處于失利地位，原因有以下幾點(diǎn)：
對(duì)時(shí)局判斷不足，復(fù)工后市場的不斷上漲，報(bào)價(jià)時(shí)低估了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，隨市場的上漲，原來的報(bào)價(jià)已在虧損邊緣，工程量的增加將導(dǎo)致虧損加劇，此為虧本的第一要因；
除了戰(zhàn)略失誤外，戰(zhàn)術(shù)上輕敵大意，只知道一味的按清單套定額，不分析招標(biāo)文，不研究招標(biāo)的游戲規(guī)則，跌入諸多招標(biāo)人挖好的坑，為成本偏誤的次要原因。
陷阱與分析
與眾多的模擬清單一樣，措施費(fèi)、開辦費(fèi)等實(shí)行平方米總價(jià)包干。
招標(biāo)文件中提到：“建筑面積以規(guī)劃許可證面積為準(zhǔn)，較合同約定建筑面積的調(diào)整在±5%以內(nèi)(含±5%)時(shí)，開辦費(fèi)不做調(diào)整。”
圖紙出來后，經(jīng)按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013計(jì)算，施工圖建筑面積較招標(biāo)時(shí)規(guī)劃面積增加近4500m²，增幅未超5%，不予調(diào)整。僅此一項(xiàng)損失：200元/m² × 4500m² = 90萬元。
類似這類的流氓陷阱還有：建筑面積以藍(lán)圖標(biāo)注的面積為準(zhǔn)；以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準(zhǔn)。
不執(zhí)行國家的規(guī)范，卻變著法子另辟蹊徑，事出反常，必有妖孽。這三個(gè)規(guī)則的方法異曲同工，其實(shí)招標(biāo)人完全可以控制。
“以規(guī)劃許可證面積”，只受損5%，尚有可比的余地，還能可控。而“以藍(lán)圖標(biāo)注的面積為準(zhǔn)及以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準(zhǔn)”，則完全沒有底線，他甚至可以不用建筑面積規(guī)則，而是用更黑的銷售面積來與你計(jì)算，或者任意發(fā)揮想給多少就多少，投標(biāo)人完全不可控，只能任人宰割。
換位思考：如招標(biāo)人沒100%的把握，他會(huì)出這類自己可能吃虧的規(guī)則嗎？所以你絕不要輕信，僥幸他的面積會(huì)變大。
如何應(yīng)對(duì)
1、提高文字邏輯能力，加強(qiáng)成本警覺度，提出澄清，要求修改招標(biāo)條件，但這類的答疑一般均會(huì)被否決；
2、對(duì)可比可控的“以規(guī)劃許可證面積為準(zhǔn)”的條件，把控好宏觀的成本，考慮這5%中的部分風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，到底考慮多少，只能從宏觀的成本面去考慮。因?yàn)榈降咨倭税俜种畮?，在微觀上投標(biāo)人無任何可控的可能；
3、對(duì)不可比但尚可控的“以藍(lán)圖標(biāo)注的面積為準(zhǔn)”的條件，則改變投標(biāo)思維，用總價(jià)包干思維去考慮成本；
4、對(duì)既不可比又不可控的“以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準(zhǔn)”的無底線的流氓條件，除了無限放大風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)外別無他法。對(duì)這樣的流氓單位，最好敬而遠(yuǎn)之，不參與也罷。
模擬清單其實(shí)就是發(fā)包人與投標(biāo)人的博弈，不僅是技術(shù)的博弈，也是智慧的博弈，更是戰(zhàn)略的博弈。模擬清單的博弈沒有絕對(duì)的對(duì)與錯(cuò)，有的只是如何在這場殘酷的市場競爭中奪得一席之位，以及如何為自己謀取最大權(quán)益。
2021-03-12
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