?

一、地質鉆探

1.設計階段

(1)鉆探布點的密度：塔樓下間距10米，非塔樓部位20m，根據(jù)需要局部適當加密;

(2)設計部對勘察結果進行把關;

(3)鉆探合約內應明確：根據(jù)鉆探報告，鉆探公司應提供多種基礎選擇建議，并對不同基礎形式進行闡述說明;避免僅推薦一種基礎類型。

2.采購階段

(1)在詳勘時應選擇多家單位對初勘結果進行勘察前的承載力等優(yōu)化，優(yōu)化建議作為技術標及評標的重要組成部分;

(2)詳勘確定勘察方案及勘察布點圖后再進行招標，并進行單價包干;

(3)詳勘投標單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎選型提出優(yōu)化建議;

(4)勘察單位與施工單位分開招標。

3.工程階段

(1)如果實際地質持力層標高與鉆探報告持力層標高相差超過2米，應即日報集團設計及成本部門處理;

(2)由工程、成本做好日常勘察記錄表，供結算使用;

(3)項目部應派專人進行旁站、監(jiān)督，每個鉆孔的照片必須存檔及形成書面記錄。

▌二、土石方挖運

1.設計階段

(1)設計根據(jù)控規(guī)標高、項目現(xiàn)狀標高、設計方案，進行土方平衡;在規(guī)劃及方案中應有專項的豎向設計，并對土方平衡加以詳細分析;

(2)地下室埋深及層數(shù)組合應結合原始地面標高綜合考慮，保證埋深最淺及土方開挖量最小。

2.采購階段

(1)依據(jù)土方開挖方案，編制工程量清單，綜合單價包干;

(2)土方開挖方案須結合勘察報告，勘察報告中有石方工程的，須在招標及合同中體現(xiàn)：

a.粒徑小于1m的石塊列入土方工程;

b.其余石方分炮機破碎、靜力爆破、炸藥爆破三種價格;

(3)土方單位進場前應做好原始地面標高、地形圖測量繪制工作，由三方簽字確認。土方工程完工，及時做好收方、標高測量工作;并在工程結算時提供相關測量記錄;原貌標高須作為合同附件;

(4)現(xiàn)場臨時道路及臨建等應整體規(guī)劃，并在招標前需定方案。

3.工程階段

(1)土方工程須進行分批測量，分批收方、結算工作，避免后期爭議、扯皮;

(2)依據(jù)土方開挖方案，考慮現(xiàn)場土方平衡，留足土方回填量;

(3)土方造坡須考慮擋土墻施工方案及對后期小區(qū)道路影響。

▌三、基礎及邊坡

1.基坑及邊坡支護工程(含永久性和非永久性工程)

(1)設計階段

a.常規(guī)支護方案有自然土方放坡，噴漿，掛網噴漿，預應力錨桿+噴射，毛石擋墻，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護樁+錨桿，鋼板樁等;設計須提供支護比選方案，成本配合;

b.達到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。

(2)采購階段

a.深基坑及邊坡(深度、高度大于12M)必須進行設計施工圖招標;

b.工程總估算價格大于200萬元的設計施工圖必須進行招標(兩套及以上施工圖);

c.優(yōu)先采用綜合單價包干招標，降排水等措施費包干;工期短，復雜程度低，可采用總價包干

d.周邊條件復雜的項目應引進工程保險。

(3)工程階段

攪拌樁、圍護樁提供打樁記錄，供成本結算使用。

2.樁基礎工程(人工挖孔樁、沖孔樁、鉆孔樁、CFG復合樁、預應力管樁等)

(1)設計階段

a.設計合同內明確設計單位必須提供兩種以上的基礎方案(含樁型、樁位布置等)以供比選;

b.如因各種因素導致單方案設計，須提供專項方案可行性報告進行具體說明;

c.樁基工程必須由設計、工程、成本參與方案評審后方可確定;

d.各基礎類型的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎、預應力管樁、筏板、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。

(2)采購階段

a.避免采用模擬清單，充分評估樁基工程與主體工程工期關系，減少因工期引起的降排水措施費等大幅度增加

b.施工圖完成后再行招標;如為搶工期，評估確定樁型后方可招標，待施工圖紙確定后核定暫定總價。

(3)工程階段

a.編制好現(xiàn)場打樁記錄，保證結算資料完整;

b.樁基進場時間應結合現(xiàn)場實際情況，在施工條件合理的情況下確定，明確各種施工條件情況，避免后期扯皮。

3.樁基檢測

(1)設計階段

優(yōu)先采用大應變對樁基礎檢測，僅在必要時采用靜載試驗。

(2)工程階段

項目部根據(jù)項目情況，應從整個項目綜合考慮，提出檢測費用最低的書面方案。

▌四、主體工程

1.設計優(yōu)化

(1)設計階段

a.按集團下發(fā)限額指標及項目特征確定優(yōu)化目標，目標不得高于限額指標，宜采用底薪加提成;

b.優(yōu)化設計必須由集團與分公司設計、成本根據(jù)具體項目設定優(yōu)化目標。

(2)采購階段

a.優(yōu)化設計公司引入競爭機制，通過投標確定;

b.設計優(yōu)化費用預留20%,待工程結構封頂后，且無重大設計變更，再行支付。

2.車位利用率

(1)設計階段

a.地下室方案設計須引入車道劃線公司，對車位利用率進行方案優(yōu)化，提出車庫方案書面優(yōu)化建議;

b.設備房、消防水池、人防區(qū)域優(yōu)先設置在柱網密集區(qū);

c.地下室柱網間距應結合車位尺寸及行車道尺寸進行優(yōu)化;

d.地面露天車位最大化;地面停車按照最大邊線原則布置。

(2)采購階段

在方案圖紙確定前完成車道劃線招標工作。

3.主體土建

(1)設計階段

a.正式施工圖紙建筑做法表與交樓標準必須經評審并保持一致;

b.消防水池、設備房等優(yōu)先設置在地下室塔樓下;

c.地下室不做地坪漆，墻面、柱面不做抹灰，清理后批膩子、刷乳膠漆各一遍，高度至梁底(不含梁底面積)，天棚可不考慮膩子刮白;

d.地下室底板避免整體建筑找坡、采用結構找坡，地下室、裙房頂板采用結構找坡;

e.建筑設計優(yōu)先考慮平屋面，產品風格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結合;

f.樓地面地坪采用結構面原漿壓光(精裝交樓時不需要壓光)，無論精裝、毛坯交樓不須做水泥砂漿二次找平;

g.衛(wèi)生間沉箱防水層施工完畢后，不必再做保護層;

h.總包定標后，施工圖紙不允許整版更換，必須以變更形式體現(xiàn);設計變更總額不得超過總造價2.5%;

i.結構形式的成本遞增順序：磚混結構、矩形柱框架、異形柱框架、剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。

(2)采購階段

a.必須采用工程量清單招標;

b.在沒有施工圖紙的情況下或圖紙不完善的條件下，采用綜合單價包干，不得實行總價包干招標;

c.清單報價，措施費采用總價包干(除建筑面積變化后可以調整外，其它均不做調整，模板不含在措施費中);

d.實行風險共擔，鋼筋、砼按施工期(開工至結構封頂，如有大型公共地下室，地上、地下調差分開)平均信息價調整，材料調差方式：價差=信息價(施工期算術平均價)-基準價(投標當期信息價);

e.甲定乙供材料范圍，應做好前期合約規(guī)劃，并明確材料定樣時間，在主體工程招標前確定;

f.甲定乙供材料定價必須在總包招標前完成招標定價，并落實到招標文件中，甲定乙供材料必須簽訂三方協(xié)議，甲指乙供材料合同必須與總包單位一起簽訂;

g.準用材料：包干價合同內的準用材料，在投標文件中品牌資源應在三家以上，且應明確不同品牌的準用系列、型號等參數(shù)。包干價合同的準用材原則上應先確定樣板后方可招標，并將材料樣板隨招標文件一起下發(fā)各投標單位;

h.圖紙會審紀要不得作為結算依據(jù)，會審意見必須以工程通知單形式下發(fā);

i.合同內明確施工組織方案不作為結算依據(jù)，施工組織如涉及費用事項，須根據(jù)現(xiàn)場情況辦理驗收確認手續(xù);措施費包干范圍內，不得另行核量、計費。

(3)工程階段

a.組織設計、成本部門進行圖紙會審，提出優(yōu)化建議;

b.現(xiàn)場變更及現(xiàn)場零星委托總額不得超過總造價0.5%;

4.外墻涂料、面磚

(1)設計階段

a.明確外立面分色圖，施工面積比例，偷送面積的陽臺改房間部位外墻應考慮簡單涂料施工，凸窗、裝飾線條及零星構件部位不得使用外墻磚;

b.設計部門在總包合約簽訂前確定涂料工藝、樣板及技術參數(shù);

c.外墻裝飾構件尺寸應與外墻磚尺寸綜合考慮，最大程度減少損耗。

(2)采購階段

a.核定價格須包工、包料，明確涂布率及施工工藝;

b.甲定乙供材料定價必須在總包招標前完成招標定價，并落實到招標文件及合同中;

c.面磚定價需綜合考慮勾縫劑、粘結劑、縫寬等因素。

(3)工程階段

樣板示范施工;嚴格按照標準施工工藝指導施工及驗收，工程部嚴格審核涂料施工方案，外架拆除后使用吊繩涂刷面漆不到的部位應在外架拆除前所有工序完成。

5.外墻保溫、防水

(1)設計階段

a.保溫材料選擇順序：聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板、擠塑聚苯板;

b.防水、保溫工程施工部位在施工圖紙中需明確具體施工范圍。項目部對防水工程、保溫工程的實際施工部位應有明確記錄并經乙方確認，主要爭議點如結構聯(lián)系梁板上下側、陽臺反邊、凸窗底板上側、陽臺頂板、外墻腰線、凹陽臺墻地面、露臺隔墻等處均應有明確的記錄和說明;

c.嚴格按照集團工程部下發(fā)的防水標準執(zhí)行。

(2)采購階段

a.參考甲定乙供材料做法;

b.防水綜合單價須明確包含防水附加層、管線洞口防水、加強層等，不再額外計取費用。

(3)工程階段

a.防水、保溫工程應制定專項的竣工圖紙來明確其施工范圍。項目部對防水工程、保溫工程的實際施工部位應有明確記錄并經乙方確認，主要爭議點如結構聯(lián)系梁板上下側、陽臺反邊、凸窗底板上側、陽臺頂板、外墻腰線、凹陽臺墻地面、露臺隔墻等處均應有明確的記錄和說明;

b.防水、保溫分部驗收須現(xiàn)場成本參加。

6.電氣工程

(1)設計階段

a.在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應急照明盡量設應急線供電，盡可能避免設末端切換供電;

b.負荷指標：聯(lián)排別墅：18KW;2房：6KW/戶;3房：8KW/戶;復式：10KW/戶。當?shù)赜刑厥庖?guī)定的，按當?shù)匾?guī)定執(zhí)行;

c.高層配電豎井內盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預分支電纜;

d.由電表箱至戶箱用電線，不得用電纜;

e.戶內箱采用總漏電開關，回路不設漏電開關,以降低成本;

f.燈具應選用節(jié)能及環(huán)保產品，如：節(jié)能燈、熒光燈配電子鎮(zhèn)流器等;

g.在滿足規(guī)范的條件下，穿線管盡量選擇PVC管，少用鋼管;

h.地庫應急用電與正常用電分開，以減少發(fā)電機容量，應急燈具只在車道設置，不得在車位設置;

i.室外一般低壓主電纜選用4芯電纜，型號就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的;

j.小區(qū)(室外)配電線路最省方案排序：普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案測算才能確認。

(2)采購階段

a.采用清單招標;

b.對電線電纜、橋架、母線槽進行甲定乙供，三箱進行甲供或甲定乙供;

c.吊燈等特殊燈具若設計無實物，只有圖片，招標前應先取得實物或在國內相關廠家調研，找到類似燈具，明確燈具具體材質、結構、光源電器、配件的具體技術要求，較確切地確定標的，才進行招標。

(3)工程階段

根據(jù)當?shù)亓晳T，合理確定毛坯交樓標準，減少業(yè)主入伙后二次裝修的返工,同時也減少成本。

7.給排水工程

(1)設計階段

a.地下室及豎井內給水管采用鋼塑復合管，入戶水表后給水管采用PP-R管;戶內排水管及排水立管采用普通UPVC管，轉換層和排出管采用加厚UPVC管;

b.室外埋地消防管道與生活管道采用PE管;

c.化糞池盡量加大容量，減少數(shù)量;

d.根據(jù)項目產品組合(高層、小高層、多層)，進行供水方案技術經濟比選，成本遞減順序為：帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng);無負壓管網直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等;

e.盡量減少檢查井數(shù)量，道路上污水(雨水)檢查井間距在15米以上。

(2)采購階段

a.采用清單招標;

b.主要材料，如：鋼塑管、PPR管、排水管進行甲定乙供;水泵及控制箱進行甲供或甲定乙供。

8.高低壓配電及高壓進線電纜工程、柴油發(fā)電機及環(huán)保工程

(1)設計階段

a.認真復核用電負荷，提供兩種外電引入方案并進行對比分析，保證滿足用電要求的情況下，達到成本最低;

b.變配電房原則上應建在供電范圍的中心位置，盡量控制供電半徑，減少低壓電纜的長度;

c.如有重要負荷，則應在低壓室設置一段應急母排，為重要負荷提供電源，而不是由發(fā)電機與市電雙回路末端切換;

d.優(yōu)先采用環(huán)網負荷開關柜，其次選用斷路器柜;

e.低壓開關柜、高壓開關柜、變壓器、發(fā)電機等設備在滿足使用要求的前提下，盡量選用通用性強的產品;

f.除變配電所所在樓棟外，其余均采用TN-C-S系統(tǒng)，以便節(jié)省電纜。

(2)采購階段

a.根據(jù)各地區(qū)實際情況，對于非壟斷地區(qū)(如深圳)可實行高低壓工程單獨招標;

b.除外電線路按長度單價包干外，其他費用總價包干;

c.對于一些離市政電源供電點較遠的項目可能有多種供電方案的特殊情況下，為取得較短的線路，可先行方案招標，對于優(yōu)選的外電方案，為降低造價，也可以對提供優(yōu)惠方案的單位實行直接委托。

9.消防工程

設計階段：

a.消防工程設備及器材宜選用國產品牌，如選用進口產品須報集團成本部、設計部會審;

b.滅火器與消防箱盡量設置在一起，不單獨設置滅火器箱;

c.在滿足消防規(guī)范的條件下，線管盡量用PVC管，少用鋼管;

d.消火栓系統(tǒng)管道優(yōu)先使用焊接鋼管，盡量不用鍍鋅鋼管、無縫鋼管，噴淋系統(tǒng)采用鍍鋅鋼管;

e.消控中心設置應按整個項目綜合考慮，盡量減少消控中心數(shù)量，消控中心盡量與智能化控制中心合并;

f.各樓棟核心筒的火災自動報警系統(tǒng)，除煙感探測器、警鈴、廣播、樓層地址外，其余消防設備(報警按鈕、消火栓按鈕等)只給出樓棟地址，減少模塊;

g.各樓棟不設置區(qū)域報警器;

h.通風、排煙管道選用形式(如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道)應做經濟對比分析后擇優(yōu)選擇。

10.中央空調

(1)設計階段

a.應進行多方案對比，包括技術性、經濟性、節(jié)能、美觀等;

b.空調設計中應客觀準確地計算冷負荷和系統(tǒng)阻力，避免因此而造成設備選型偏大;

c.空調設計應考慮與計費系統(tǒng)、自控系統(tǒng)的配套、兼容，并避免出現(xiàn)獨家壟斷;

d.對自有物業(yè)，設計應綜合考慮初次投資與后期運行、維護費用。

(2)采購階段

a.實行清單計價，總價包干;

b.設備采用甲供，直接通過廠家采購。

▌五、園林綠化工程

1.設計階段

(1)花池、墻體壓頂?shù)妊b飾性石材厚度選擇一般不超過20mm，周邊采用雙層石材倒角、粘邊;小區(qū)入口、大堂門口、會所等重要部位酌情加厚;

(2)非行車道路路面石材厚度不超過20mm(荔枝面可采用30mm);

(3)行車道優(yōu)先采用瀝青路面、砼彩磚，會所入口、小區(qū)入口等重點部位需采用石材，厚度不超過30mm;

(4)小區(qū)道路原則上不設置立道牙，如需要設置，優(yōu)先采用砼道牙;

(5)石材及苗木優(yōu)先考慮就地取材;

(6)綠化用水按照人工澆灌考慮，取水點服務半徑為20m;

(7)泳池系統(tǒng)與水景系統(tǒng)應嚴格分開;

(8)光源必須采用節(jié)能燈;

(9)非開盤區(qū)盡量不要采用照樹燈以及泛光照明，需要采用的應該有分析報告進行論證;

(10)路燈(庭院燈)間距=燈具高度*5，路燈采用間隔控制，采用4芯VV電線電纜;

(11)高層建筑消防登高面與消防車道之間不得布置高大的大型喬木，考慮以灌木及小型喬木為準，以免消防驗收通不過;

(12)在結構施工圖設計前，需完成園林綠化方案定位圖(明確水景、泳池、構筑物、大喬木位置)、覆土厚度分區(qū)布置圖，園林造坡考慮內置空心板架空或泡沫塑料板填充，以減少地下室頂板集中荷載過大，以免增加結構成本。大的喬木種植應結合柱柱網布置在柱頂，減小板面結構荷載。

2.采購階段

(1)優(yōu)先選用本地施工單位;

(2)5000元/棵以上的喬木優(yōu)先考慮甲供。

3.工程階段

(1)工程需嚴格按照圖紙控制苗木密度及規(guī)格;

(2)明確展示區(qū)(營銷要求)施工面積及標準，避免作為施工樣板區(qū)，嚴格控制按圖施工。

▌六、精裝修工程

1.會所、樣板房、臨時售樓處裝修

(1)設計階段

a.樣板房設計圖紙優(yōu)先考慮套用原有經典設計;

b.招標前，設計提供材料招標樣板。

(2)采購階段

a.投標單位依據(jù)設計樣板，提供材料樣板，并及時封存;定標后及時移交至項目現(xiàn)場;

b.五金、潔具應限定品牌、價格區(qū)間，投標單位投標時提供樣品圖片。除特殊部位(如會所吊燈)，燈具類樣式為常用型，避免市場供應的唯一性。

2.公共部位裝修、精裝交樓工程

(1)設計階段

a.設計、成本、采購部門在設計限額內共同規(guī)劃好成本費用清單，根據(jù)規(guī)劃成本費用清單進行招標選材;

b.建筑圖紙與二次精裝修圖紙設計應緊密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪費。

(2)采購階段

a.公共部位精裝修及精裝修交樓工程須樣板先行，在效果、成本均滿足的條件下，方可招標;

b.甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范圍：木地板、墻地磚(或石材)、戶內門、櫥柜、潔具、潔柜、燈具、成品柜體、廚房電器、開關插座;

c.公共部位墻面磚盡量少采用?；u，以防止大面積空鼓掉落，增加后期維保成本。

▌七、鋁合金門窗、百葉、幕墻工程

1.設計階段

(1)鋁合金門窗、百葉施工圖設計與施工分開招標;

(2)幕墻工程總估算造價在200萬元以上必須進行施工圖的設計招標;

(3)五金件區(qū)分戶內門窗、公共部位與外立面門窗，采用不同標準，樓梯間、標準層電梯廳及走道按降低一檔標準選材。

2.采購階段

如同一期項目內含不同檔次產品(如別墅、高層)，招標文件內應根據(jù)不同檔次確定不同五金配件品牌。

3.工程階段

項目部嚴格按照招標樣板進行驗收，重點關注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。

▌八、欄桿、雨篷工程

1.設計階段

(1)欄桿扶手采用集團標準做法;

(2)消防樓梯間優(yōu)先選用鋼管靠墻扶手;

(3)外立面欄桿優(yōu)先選用鐵欄桿，不得帶花;

(4)屋頂女兒墻優(yōu)先采用簡易鐵護欄;

(5)住宅產品不得采用玻璃雨棚。

2.采購階段

區(qū)域采購。

3.工程階段

室外欄桿必須采用熱鍍鋅工藝，欄桿驗收必須嚴格測量有效高度、間距、材料規(guī)格。

▌九、智能化工程

1.設計階段

(1)施工圖設計進行單獨招標;

(2)設備、材料選用合理，防止功能過剩，產品應大眾化。

2.采購階段

(1)按施工圖總價包干;

(2)安防系統(tǒng)需要當?shù)卣块T驗收的項目，合同中明確承包方的驗收責任(承諾按照招標圖紙通過驗收)。

▌十、市政路

1.設計階段

(1)放坡系數(shù)及換填方案應做多方案對比分析，并由設計、工程、成本共同做專項評審、嚴格控制，保證土方開挖及回填量最少，換填材料最經濟;

(2)對市政路進行分檔，超高檔參照香瑞園公園路，其它檔次項目參照平湖平安大道;

(3)滿足規(guī)范的情況下，箱涵選型及設計應最經濟;

(4)設計部門對地質勘察成果把關，避免因地質勘探報告不準確造成的設計變更。

2.采購階段

實行工程量清單計價;

3.工程階段

及時做好現(xiàn)場記錄，保證數(shù)據(jù)清晰、完整;對于隱蔽工程應進行拍照留底。